Cómo invertir en inmuebles, diferentes opciones disponibles

Como comprar inmuebles

La inversión en inmuebles, o como muchos la llaman, la inversión en ladrillo, es uno de los tipos de inversión más extendidos a lo largo del mundo. Muchas personas deciden adentrarse en él buscando fuentes de ingresos pasivas, grandes beneficios o la tranquilidad de tener un valor seguro, ¿pero hasta dónde es cierto esto?

En este artículo te contaré cuáles son los tipos de inversión en inmuebles más interesantes y qué diferencias puedes encontrar con otras modalidades de inversión.

Tipos de inversión en bienes inmuebles

¿Qué es lo primero que se te viene a la mente cuando digo: “inversión en bienes raíces”? Seguro que, como la mayoría de las personas, en lo primero que has pensado es en comprar vivienda para alquilarla o para venderla. Y aunque estas transacciones son una parte esencial de este tipo de inversiones, solo son la punta del iceberg. Estos son los principales tipos de inversiones inmobiliarias:

Invertir en SOCIMIs o REITs

Una de las formas que menos gente conoce de invertir en el mercado inmobiliario es mediante las SOCIMIs (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) o su equivalente en inglés, las REITs (Real Estate Investment Trust).

Estas empresas son compañías que se dedican a la compra, rehabilitación, venta y alquiler de viviendas y grandes propiedades como naves, edificios de oficinas, terrenos… Pero, ¿qué tiene que ver una empresa privada contigo?

Como muchas otras empresas, algunas SOCIMIs cotizan en Bolsa, de modo que puedes “subirte al tren” invirtiendo en ellas. Cuando estas empresas tienen beneficios, reparten dividendos, que como accionista serán tus beneficios.

Adicionalmente, si haces una buena estrategia de inversión puedes obtener un beneficio adicional por plusvalía al vender las acciones de estas empresas por un precio superior al que las compraste.

Así, puedes empezar a invertir en el mercado de bienes raíces de forma fácil, rápida y con poco capital. Pero lo más importante es que es una inversión “pasiva”, pues no eres tú el que se encarga de buscar las propiedades, comprarlas, reformarlas… Simplemente tienes que esperar a los beneficios.

Crowdfunding inmobiliario

El principal problema o barrera de entrada que tiene invertir en inmuebles es que se necesita un capital elevado para poder adquirir una propiedad o, en su defecto, pedir un préstamo que te permita comprarla.

Por ello, el crowdfunding en este tipo de proyectos es cada vez más común. En pocas palabras, consiste en que un grupo de inversores hace un fondo conjunto para invertir en un inmueble en el que no podrían invertir por separado.

Así, si el inmueble en cuestión tiene un valor de 100.000 € y las participaciones son de 1.000 €, con 100 inversores particulares se puede adquirir el inmueble y posteriormente, repartir los beneficios entre todos. Puede ser una buena opción donde invertir 10.000€ por ejemplo, si no dispones de todo el capital para comprar un piso tu sólo.

Y no, no es necesario que vayas preguntándole a tus contactos si quieren invertir contigo. En su lugar, puedes utilizar plataformas como Urbanitae, Evostate, Brickstarter o Estateguru, que se encargan de buscar la propiedad, acondicionarla, comprarla y ponerla en venta o alquiler.

Comprar un piso para alquilar

Sin lugar a dudas, una de las formas más típicas de invertir en el mercado inmobiliario es comprando una propiedad para alquilarla. Ojo, que sea típico no quiere decir que sea malo. De hecho, es una de las mejores estrategias para obtener rentabilidad a largo plazo.

A diferencia del crowdfunding, en este caso eres tú quien tiene que poner todo el capital necesario para el proyecto. Por norma general, tendrás que pedir una hipoteca por la que te pedirán el 20 % del valor del inmueble, pero también necesitarás capital adicional para los gastos que supone hacer este tipo de operaciones.

Posteriormente tienes que poner el piso en alquiler a un precio que te permita pagar la hipoteca y los gastos adicionales de la vivienda; posibles desperfectos de los inquilinos, IBI, comunidad…

Y aunque la gente piensa que esta es una de las formas donde invertir dinero más seguras que hay,  no está exenta de riesgos. Los más importantes son que no puedas encontrar inquilinos, o que sí puedas pero decidan no pagarte.

Estos problemas pueden ser mucho más graves si has tenido que endeudarte para comprar la propiedad, pues puede que con el resto de tus rentas no consigas costear la hipoteca.

Pero si quieres invertir en propiedades para alquilar y una vivienda se va de presupuesto, puedes empezar comprando plazas de garaje o trasteros en las ciudades más grandes de tu país.

Estas propiedades tienen costes mucho menores que los de una casa, siendo posible en muchos casos comprarlos sin necesidad de pedir un préstamo. Por supuesto, las rentas que generan son menores, pero pueden proporcionar una rentabilidad anual superior a las viviendas convencionales.

Comprar para reformar y vender

En lugar de comprar una propiedad con el fin de obtener una rentabilidad a largo plazo, muchas personas deciden buscar inmuebles que necesiten reformas o remodelaciones leves para venderlos más caros en un periodo corto de tiempo.

Se trata de una forma de invertir en el sector inmobiliario muy interesante por los beneficios que se pueden obtener. No obstante, es importante saber que no todo es tan sencillo.

En primer lugar necesitas encontrar una propiedad muy devaluada por su estado, pero no tanto como para que acondicionarla sea más caro que el beneficio que podrías obtener.

Posteriormente, tienes que encargarte de planificar y hacer o subcontratar la reforma, con los costes que estos conllevará. Y por último, tienes que vender la propiedad por un precio superior a todos los costes en los que has incurrido al hacer la operación.

Por lo tanto, es una forma muy interesante de obtener buenas rentabilidades en el mercado de los bienes raíces, pero es para aquellas que “quieran mancharse las manos”.

Reformar y alquilar pisos

Invertir en apartamentos turísticos

Hoy en día está de moda viajar, especialmente para conocer distintas partes del mundo y su cultura. Por ello, el mercado de los apartamentos turísticos está en pleno auge, y empresas como Airbnb han tenido un boom increíble.

Invertir en apartamentos turísticos consiste en comprar una propiedad para alquilarla a los turistas que vengan a visitar la ciudad durante cortos periodos de tiempo. Pero no se trata de una inversión que requiera poco trabajo, pues tramitar las gestiones con inquilinos nuevos de forma frecuente consume bastante tiempo.

Además, no todos los apartamentos resultan atractivos para un turista, pues lo más probable es que valore cosas a las que un inquilino convencional no le daría tanta importancia.

Por ello, si decides empezar a invertir en apartamentos turísticos te recomiendo que analices bien el mercado e investigues qué tipo de propiedades consiguen los mejores resultados y porqué.

Invertir en inmuebles comerciales

Hasta ahora he hablado principalmente de invertir en viviendas o propiedades más pequeñas, pero ¿qué me dices de los grandes edificios de oficinas, naves industriales o galerías comerciales?

Todas estas inversiones también puede ser muy rentables, aunque como podrás imaginar necesitas un gran capital para acceder a ellas. Esto hace que sean inversiones reservadas para personas adineradas o grandes empresas.

Sin embargo, tú también puedes invertir en pequeños establecimientos para tiendas locales de tu ciudad. Se trata de una inversión que puede dar una gran rentabilidad, pero para tener éxito es muy importante conocer la situación del mercado en cada zona y estar listo para aguantar un tiempo sin darle salida al inmueble.

Diferencias entre la inversión en inmuebles y la inversión en Bolsa

Invertir en pisos

El único tipo de inversión que es tan popular o más que la inversión en inmuebles es la inversión en Bolsa. Ambas son estrategias que se pueden combinar, y con mucha probabilidad sea la mejor opción para tener una cartera bien diversificada, pero ¿en qué se diferencian?

La principal ventaja de comprar acciones de bolsa es que se puede empezar con muy poco capital. Muchos brokers te permiten empezar a operar desde 10 €, y algunos incluso menos, por lo que las barreras de entrada son casi inexistentes.

Además, existen productos financieros como los ETF que con un capital muy bajo (en ocasiones menos de 50 €), te permiten invertir en cientos de empresas al mismo tiempo. Por ello, puedes diversificar tu inversión aún cuando no tienes una gran suma de dinero. Esto es algo imposible en el mercado de los bienes inmuebles, donde cada propiedad cuesta decenas de miles de euros.

Como es lógico, no es necesario endeudarse para invertir en Bolsa, aunque puedes hacerlo si haces uso del apalancamiento financiero. Sin embargo, la mayoría de las personas tendrían que pedir un préstamo para comprar una propiedad.

Dadas las pocas barreras de entrada que tiene la inversión bursátil, la liquidez de este mercado es muy elevada. Por ello, puedes comprar y vender acciones de forma instantánea, pues hay tanta gente invirtiendo que siempre habrá una contrapartida para tu operación. En el caso de los inmuebles, el proceso de venta se puede alargar meses.

Si tes estás planteando invertir en bolsa pero quieres hacerlo de una forma diversificada y sin esfuerzos, nosotros te recomendamos invertir en fondos indexados a través de un robo advisor.

Por supuesto, tener una vivienda en propiedad implica una serie de gastos que como propietario debes asumir; seguros, IBI, comunidad… Como inversor en Bolsa solo tienes que pagar las comisiones por compra y venta, que en muchos casos no llegan ni a los 2 €.

¿Y qué hay de la rentabilidad? El retorno que puedes obtener tanto en la Bolsa como en el mercado bursátil depende exclusivamente de ti y de qué inversiones decidas hacer, pero sobre todo, de las que decidas no hacer.

 

¿Cuál deberías escoger? Sinceramente no creo que haya que cerrarse a un solo tipo de inversión, pues lo ideal es estar todo lo diversificado que se pueda. Si no dispones de capital suficiente como para comprar un inmueble por tu cuenta, puedes asociarte con alguien o hacer uso de las plataformas de crowdfunding que he mencionado anteriormente.

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