La inversión en el mercado inmobiliario parece algo solo al alcance de los grandes capitales, ¿verdad? Desde hace años en España se han popularizado las SOCIMI, unas empresas de inversión inmobiliaria que parecen haber democratizado el mercado para que los inversores más pequeños puedan dar sus primeros pasos en el sector.
En este artículo te contaré qué son las SOCIMIs, a qué se dedican y qué ventajas fiscales tienen frente a otras empresas.
Contenido del artículo
Qué son las SOCIMI y cómo funcionan
Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son, como su propio nombre indica, empresas que invierten en el sector inmobiliario y que cotizan en Bolsa.
Se trata de un tipo especial de sociedad anónima cuyo objetivo es la inversión en propiedades inmobiliarias que podemos clasificar como urbanas (locales comerciales, garajes, oficinas, viviendas…), principalmente para su alquiler.
Pero ¿qué interés puede tener un inversor particular como tú y como yo en las SOCIMIs? Como ya sabrás, la inversión en inmuebles requiere un capital inicial bastante elevado, lo que impide que muchas personas puedan diversificar su cartera obteniendo rentabilidades de este mercado.
La gran mayoría de SOCIMIs en España cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), aunque algunas de ellas están cotizando en el Mercado Continuo, por ejemplo: Merlín Properties, Inmobiliaria Colonial o Lar España.
Esto abre la puerta a inversores particulares y pequeños capitales a invertir en el mercado inmobiliario, aunque de forma pasiva. Además, las SOCIMIs cuentan con profesionales formados y con grandes aptitudes para la inversión en este mercado, por lo que no serás tú quien haga “el trabajo sucio”.
Pero para ser consideradas SOCIMIs (que son una adaptación de las REITs de Estados Unidos), es necesario que tengan un capital social mínimo de 5.000.000 €, al menos un inmueble del que obtengan rentas y que el 80 % de su cartera de activos esté destinada al alquiler.
Pero estas no son las únicas obligaciones de las SOCIMIs. Además, están obligadas por ley a repartir dividendos:
- El 80 % de los beneficios obtenidos en forma de rentas del alquiler.
- El 50 % sobre las ganancias obtenidas por los incrementos patrimoniales por la venta de inmuebles. El 50 % restante debe invertirse en nuevos inmuebles o acciones de otras SOCIMIs en un plazo inferior a 3 años.
- El 100 % sobre los beneficios obtenidos por el cobro de dividendos procedentes de otras SOCIMIs.
Cómo tributa una SOCIMI
Desde que en el año 2012 se hizo la última reforma de la Ley de las SOCIMI, estas empresas disfrutan de una fiscalidad mucho más atractiva que el resto de las empresas de España. En concreto, tienen un impuesto sociedades del 0 %, por lo que no tributan por las ganancias. Además, tienen bonificados al 95 % los Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
No obstante, para poder obtener este gravamen del 0 % en concepto de impuesto de sociedades es necesario que mantengan los inmuebles alquilados durante un periodo de al menos 3 años. Eso sí, hay que tener en cuenta que es posible que en los próximos años veamos reformas fiscales en España que puedan interferir en la fiscalidad de las SOCIMIs.
Además, hay un gravamen especial del 19 % en concepto de Impuesto de Sociedades sobre los dividendos distribuidos a socios con un 5 % de capital social o más y cuyo gravamen sea inferior al 10 % (si no se trata de beneficios obtenidos por la inversión obtenida en otra SOCIMI).
Cuantos inmuebles debe tener una SOCIMI
Una de las preguntas más comunes que se plantean los inversores cuando se trata de invertir en una SOCIMI es cuántos inmuebles debe tener para ser considerada una inversión segura y rentable. Sin embargo, la respuesta a esta pregunta no es sencilla, ya que depende de varios factores.
En primer lugar, es importante tener en cuenta que la Ley de SOCIMIs establece una serie de requisitos que estas empresas deben cumplir. Uno de los requisitos más importantes es que al menos el 80% del valor de los activos de la SOCIMI debe estar constituido por bienes inmuebles para arrendamiento. Por lo tanto, la SOCIMI debe tener una cartera de inmuebles diversificada y con una alta calidad para garantizar la rentabilidad. Pero si es por ley, una SOCIMI puede tener únicamente 1 inmueble y ya poder ser considerada como tal.
Además, es importante tener en cuenta que la rentabilidad de una SOCIMI, si es que quieres invertir en ella, no depende solo del número de inmuebles que tenga, sino también de la calidad de los mismos y de la estrategia de inversión de la empresa. Una SOCIMI puede tener una cartera de inmuebles más pequeña pero con una alta rentabilidad y un menor riesgo que otra SOCIMI con una cartera más amplia pero menos diversificada o con una estrategia de inversión más agresiva.
Por otro lado, el número de inmuebles que tiene una SOCIMI puede depender de su tamaño y de su capacidad de gestión. Las SOCIMIs más grandes y consolidadas pueden tener una cartera de inmuebles más amplia y diversificada que las SOCIMIs más pequeñas. Además, las SOCIMIs más grandes pueden tener una mayor capacidad de gestión y una mayor eficiencia en la gestión de la cartera de inmuebles.
Cuántas SOCIMIs hay en España
En España hay cerca de 100 SOCIMIs, siendo uno de los países de la Unión Europea con mayor número de estas empresas. Sin embargo, los datos reflejan que aunque en España hay más SOCIMIs que en otros países, estas tienden a ser más pequeñas.
¿Cómo invertir en SOCIMIs?
Para invertir en SOCIMIs, es necesario seguir algunos pasos y tener en cuenta ciertos aspectos:
En primer lugar, es importante investigar y analizar las diferentes SOCIMIs disponibles en el mercado. Existen SOCIMIs especializadas en diferentes tipos de activos, por lo que es necesario evaluar cuál se ajusta mejor a los objetivos de inversión. También es recomendable revisar el historial de la SOCIMI y su desempeño en el mercado.
Otro aspecto a considerar es el tipo de inversión que se desea realizar. Algunas SOCIMIs ofrecen la posibilidad de invertir directamente en acciones de la sociedad, mientras que otras permiten invertir a través de fondos de inversión especializados. Cada opción tiene sus ventajas y desventajas, por lo que es importante evaluar cuál se ajusta mejor a las necesidades y preferencias del inversor.
Además, es fundamental tener en cuenta el riesgo y la rentabilidad esperada. Invertir en SOCIMIs implica asumir un riesgo, ya que el valor de las acciones puede fluctuar en función de diversos factores, como la situación del mercado inmobiliario o la gestión de la SOCIMI. Es importante evaluar el riesgo y la rentabilidad esperada antes de tomar una decisión de inversión.
Por último, es recomendable contar con el asesoramiento de un profesional antes de invertir en SOCIMIs. Un asesor financiero o un experto en el mercado inmobiliario puede brindar información y orientación sobre las mejores opciones de inversión en SOCIMIs, así como ayudar a evaluar los riesgos y beneficios de esta forma de inversión.
La inversión en SOCIMIs puede ser una opción interesante para diversificar una cartera de inversión, pero es importante contar con el conocimiento adecuado antes de tomar cualquier decisión.
